การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหลังเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ในชีวิต เพราะราคาค่อนข้างสูง หากจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือเลือกซื้อเพื่อการลงทุน ควรคิดให้รอบด้าน และเลือกตัดสินใๆอย่างชาญฉลาด

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร Managing Director บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE ผู้มีประสบการณ์ทำงานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่า 25 ปี พบเจอและคุ้นเคยกับปัญหาความยากลำบากใน การตัดสินใจซื้ออสังหาทรัพย์เป็นอย่างดี ได้มาให้คำแนะนำ เรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อ่านได้เข้าใจ ง่ายๆ ดังนี้

สิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย

อย่างแรกเลยคือ ทำเล ซึ่งขึ้นอยู่กับผู้ซื้อว่าทำงานที่ไหน ชอบเดินทางไปไหน ไลฟ์สไตล์เป็นอย่างไร พอเลือกทำเล ได้แล้วจึงดูว่าแถวนั้นมีโครงการบ้านหรือคอนโดอะไรบ้าง เลือกไว้หลายๆโครงการ เพี่อเปรียบเทียบ แล้วไปดูที่ตั้ง ของโครงการ ดูสิ่งแวดล้อม อยู่ติดถนนใหญ่หริอเข้าซอย ลึกไหม ตอนกลางคืนเปลี่ยวไหม กลางวันช่วงเวลาเร่งรีบ เช้าเย็นเป็นอย่างไร จากนั้นดูรูปแบบบ้าน ผังบ้าน ในแง่ การใช้สอยให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ของเรา เช่น ถ้าชอบทำกับข้าว ก็ต้องดูว่าครัวเป็นอย่างไร หากได้ดูแค่บ้านตัวอย่าง ต้องดูให้ละเอียดว่าโครงการให้สิ่งอำนวย ความสะดวกอะไรบ้าง ไม่ให้อะไรบ้าง ทำการบ้าน ก่อนไปว่าจะถามอะไรกับเซลล์บ้าง ที่สำคัญต้องตรวจเช็ค ตัวสัญญาอีกที ว่าตรงตามที่เซลล์พูดไหม เพี่อไม่ให้เกิด ปัญหาในภายหลัง

หากเป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงมาก่อน ก็ทำให้มั่นใจได้ในระดับหนึ่ง แต่ผู้ประกอบการหน้าใหม่หลายเจ้าที่มี ความตั้งใจจะทำของดี ๆ ออกมาขายก็มี ซึ่งเราต้องตรวจสอบ ให้ชัดเจนว่าบริษัทมีทุนจดทะเบียนเท่าใด หรือถ้าเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ จะมีเอกสารแนบท้ายในเรื่อง ของโฉนดที่ดิน และทีมงานประกอบด้วยบริษัทที่ปรึกษาด้านต่าง ๆ ที่มีประสบการณ์หรือมีชี่อเสียง จากนั้นดูงบประมาณ ต้องรู้ศักยภาพตัวเอง ดูดอกเบี้ยเฉลี่ยรวม ว่าสามารถผ่อนได้ไหม การจ่ายเงินควรจ่ายชื่อบริษัทเท่านั้น จ่ายเป็นเช็คไม่ควรจ่ายเงินสด และเก็บเอกสารต่าง ๆ ใบเสร็จรับเงินทั้งหมดเข้าไฟล์ให้เรียบร้อย

“หากเป็นผู้ประกอบการที่มีชื่เสียงมาก่อน ก็ทำให้มั๋นใจได้ในระดับหนึ่ง แต่ผู้ประะกอบการหน้าใหม่หลายเจ้าที่มีความตั้งใจทำของดี ๆ ออกมาขาย ก็มีซึ่งเราฅ้องตรวจสอบให้ชัดเจน”

บ้านและคอนโดมิเนียมมีความแตกต่างกันอย่างไร

บ้าน เราจะได้กรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดิน มีโฉนดของตัวเอง แต่คอนโดมิเนียมเราจะได้เป็นโฉนดห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ส่วนพี้นที่ส่วนกลางและที่ดินจะเป็น กรรมสิทธิ์ร่วม นอกจากนี้บ้านยังมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า มีบริเวณใหญ่กว่า มีพื้นที่ส่วนกลางกว้างขวาง แต่คอนโดมิเนียมดีในแง่ของความสะะดวกสบาย ความปลอดภัย เพราะจะต้องผ่านระบบรักษาความปลอดภัยหลายจุด และมีคีย์การ์ดส่วนตัว คนที่เดินทางบ่อยจึง เลือกคอนโดมิเนียม นอกจากนื้โลเคชั่นนของคอนโดมิเนียม มักจะอยู่ในเมือง ติดแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก แต่บ้านไม่ค่อยมีในเมืองมากนัก เพราะราคาที่ค่อนข้างสูง นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นโปรดักส์ที่มาแทรกระหว่างคอนโดมิเนียมและบ้าน เป็นทำเลที่ใกล้เมืองขึ้นมานิดหนึ่ง แต่ได้พื้นมากกว่า และราคาย่อมเยากว่าบ้านสร้างเสร็จก่อนขายกับบ้านตัวอย่างแตกต่างกัน

บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ข้อดีคือเรารู้ว่า,จะได้อะไร เห็นวิวอะไร วางผังอย่างไร พื้นที่ส่วนกลางเป็นอย่างไร เห็นของจริงทุกอย่าง ไม่มีความเสี่ยง ข้อเสียคือ ซื้อแพงกว่าและมียูนิตให้เลือกน้อยกว่า แต่ตลาดในวันนี้เราเชื่อว่ามีบ้านที่สร้างเสร็จแล้วให้เลือกได้มากเพียงพอ สำหรับคนที่รับความเสี่ยงได้ เขาตัดสินใจซื้อเพียงได้ดูห้องตัวอย่าง แต่เขาได้เลือกก่อนใคร ได้มุมห้องที่ดี และได้ราคาที่ถูกกว่า แต่ปัจจุบันราคาก่อนสร้างและหลังสร้างเสร็จแล้ว ไม่ต่างกันมากเหมือนเมื่อก่อน เพราะของเริ่มล้นตลาด แต่วิวหรือทำเลของทุกโครงการจะมีจำนวนจำกัด คนที่ซื้อเพื่อลงทุนจึงรีบซื้อ เพราะเขามีหลักการง่ายๆ คือเลือกยูนิตดี มุมดี ชั้นดี อยู่ในเมือง และเดินทางสะดวกควรให้เอเจนซี่ดูแลจัดการให้หรือควรเลือกตัถสินใจด้วยตัวเอง

ได้ทั้งสองแบบ ข้อดีของการปรึกษาเอเจนซี่คือประหยัดเวลา เพียงเราบอกความต้องการไป เขาก็จะคัดเลือกแล้วพาเราไปดูแต่ละโครงการจนกว่าเราจะชอบ อย่างบริษัท CBRE ก็เป็นเอเจนซี่ งานส่วนหนึ่งคือดูแลการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นโปรเจ็ค ซึ่งผู้ซื้อสามารถเข้ามาดูในแต่ละโครงการได้เลย เช่น โครงการ Q หลังสวน อีกส่วนหนึ่งคือเป็นเซอร์วิส เอเจนซี่ พาลูกค้าไปดูโครงการที่ต้องการ และคอยตรวจสอบเอกสารสัญญาให้ ซึ่งเราเชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ย่านใจกลางเมือง แต่ถ้าต้องการดูเองตั้งแต่ต้น จะเสียเวลาและต้องตรวจสอบ ละเอียดรอบคอบมากกว่า แต่ตอนนี้มีเว็บไซต์มากมายที่ วิเคราะห์โครงการบ้านแต่ละโครงการ ทำคลิปพาไปชม ซึ่งก็สามารถ,ช่วยประหยัดเวลาผู้ซื้อได้เช่นกันสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องเข้าใจว่าไม่เหมือน การซื้อหุ้น เพราะหุ้นซื้อขายได้ทุกวัน แต่อสังหาริมทรัพย์ ซื้อมาแล้วขายได้ช้ากว่า ซึ่งหากซื้อคอนโดมิเนียมจะเป็น อะไรที่ออกตัวได้ง่ายที่สุด โดยเฉพาะห้องขนาดหนึ่ง ห้องนอน เพราะถูกกว่า โอกาสจะเปลี่ยนมือเร็วกว่า บางคนเลือกซื้อมาขายไป ทำเลจึงเป็นสิ่งสำคัญ ต้องคิดว่าที่แบบนี้ในอนาคตจะมีอีกไหม ถ้าได้ทำเลที่ดีส่วนใหญ่จะได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างดี เก็บยาว 5 ปีขึ้นไป ราคาจะ ขึ้นเรื่อยๆ อสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนอย่างเดียว ที่ให้ผลตอบแทนได้ทั้งรูปแบบของค่าเช่า และ Value Appreciation ด้วยต้นทุนของที่ดิน ค่าก่อสร้าง ความ ต้องการของคนที่เพิ่มขึ้น สำหรับคนที่มีเงินมากหน่อย อยากแนะนาให้เลือก 2-3 ห้องนอน จะมีคู่แข่งน้อยกว่า สามารถมองระยะยาวโดยการปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ ซึ่ง มีบัดเจ็ตพอสมควร เช่น ห้องขนาด 1 ห้องนอน ใกล้รถไฟฟ้า เพลินจิต วิทยุ  สุขุมวิท ค่าช่าประมาณ 3-5 หมื่นบาท 2 ห้องนอน ราคาอยู่ที่ 5-8 หมื่นบาท 3 ห้องนอน 7-8 หมื่น ไปจนถึงหนึ่งแสนสองหมื่นบาท

3 ทำเลทองของอสังหาริมทรัพย์

อันดับหนึ่งคือ ย่าน สุขุมวิท ลุมพินี หลังสวน ราชดำริ ตรงนี้เรียกย่านเซ้นทรัลลุมพินี เพราะใกล้ทุกสิ่งทุกอย่าง สิ่งแวดล้อมดี ราคาตรม.ละ 2 แสนบาท

อันดับสองคือสุขุมวิท ด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอส และมีไลฟ์สไตล์ของการช้อปปิ้ง ทำให้สุขุมวิทเป็นที่นิยมสำหรับย่านอยู่อาศัยระดับไฮเอนต์ ราคาตรม.ละ1.2 แสน-1.8 แสนบาท

ส่วนอันดับที่สามคือสาทร สีลม ย่านสำนักงาน แต่บางคนชอบเพราะเสาร์อาทิตย์มักเงียบสงบบ สำหรับรอบนอกเมือง ทำเลที่นิยมจะเกาะไปกับห้างสรรพสินค้า เช่น ย่านเอกมัย-รามอินทรา ไปถึงวัชพล หรือสุขุมวิทยาวไปถึงพระโขนง หรือโซนพหลโยธินไปถึงรัชโยธิน

3 กฎเหล็กของการซื้ออสังหาริมทรัพย์

1.อย่าตามกระแส

2.ใช้เวลาเลือกให้ได้มากที่สุด หาข้อมูลให้เพียงพอ ดูในเรื่องของทำเล ตัวสินค้า ผู้ประกอบการและสัญญาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ

3.อย่าซื้ออะไรที่เกินงบประมาณ เพราะต้องมีภาระผ่อนไปอีก 20 ปี บ้านเป็นสินค้าที่ราคาค่อนข้างสูง ฉะนั้นคิดก่อนซื้อให้มาก ถ้าไม่มั่นใจก็ปรึกษาเอเจนซี่ค่ะ.

นิตยสาร AROUND / วารุณี รัตนงาม