โฉนดที่ดินถุงกล้วยแขก / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

กรณีนี้เกิดเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2550 ศาลจังหวัดนนทบุรีได้ตัดสินให้เพิกถอนการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยที่ 1 คือนางวันทนา สุขสำเริง และจำเลยที่ 2 คือมูลนิธิสวนแก้ว โดยให้กรรมสิทธิ์ที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 55 ตารางวา กลับไปเป็นของนางทองอยู่ หิรัญประดิษฐ์ ตามเดิม การซื้อที่ดิน 10 ล้านบาทปี 2547 ก็เป็นโมฆะด้วย สำหรับการครอบครองปรปักษ์นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า “บุคคล ใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี… ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” โดยการนี้จะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน แต่ถ้ามีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข) ก็สามารถ “แย่งการครอบครองได้ภายใน 1 ปี” นางวันทนา (ผู้ขาย) อ้างว่าตนและมารดาอยู่มา 30 ปีก่อนไปขอจดครอบครองปรปักษ์ แต่พระพยอมอยู่วัดสวนแก้วนี้ก่อนอีก คืออยู่ตั้งแต่ปี 2521 หรือ 36 ปีก่อนซื้อที่ดินแปลงนี้ พระพยอมก็เป็นคนที่เกิดแถวนั้น เดินบิณฑบาตผ่านที่ดินนี้ทุกวัน เจ้าของที่ดินและทายาทอาจเคยใส่บาตรท่านก็ได้ ท่านน่าจะพอรู้ว่าใครคือเจ้าของที่ดินแปลงข้างวัดนี้ นอกจากท่านไม่ฟ้องนางวันทนาแล้ว ในภายหลังท่านยังเมตตาให้ที่พักอาศัยระยะหนึ่ง โดยบอกว่ามีคนตามล่านางวันทนาอยู่ ซึ่งเป็นข้อที่ไม่อาจพิสูจน์ พระพยอมเคยกล่าวว่า “เจ้าหน้าที่กรมที่ดินน่าจะช่วยกันคิดช่วยค่าเสียหายทางวัดบ้าง หากทางวัดไม่ได้รับการเยียวยาเลยก็อยากจะปิดวัดประท้วง ถ้าไม่ทำอะไรเราจะดับเครื่องชน ตอนนี้ร่างกายอาตมาก็ไม่ค่อยจะดี ถ้าอาตมาเป็นอะไรหรือตายไปก็ขอให้ญาติโยมรู้ไว้ว่าอาตมาตายเพราะกรมที่ดิน หากปีนี้เรียกร้องไม่ได้ผล ไม่ได้รับการเยียวยาให้ทางวัด 10 กว่าล้านบาท คงต้องปิดโครงการหลายอย่าง ทั้งให้ทุนการศึกษาเด็กนักเรียนปีละ 2-3 ล้านบาท ช่วยเหลือคนชราหรือโครงการต่างๆ บวชเณรภาคฤดูร้อน คงต้องหยุดไว้อาลัยไว้ทุกข์กับข้าราชการไทย” ดังนั้น ในการซื้อที่ดินควรดูว่าเป็นที่ดินที่ได้จากการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ หากใช่และมีโฉนดถูกต้องก็ต้องสืบทราบให้ชัดเจนว่ายังมีกรณีข้อพิพาทใดๆเกิด ขึ้นได้หรือไม่ หาไม่จะเป็นความเสี่ยงประการหนึ่ง แม้แต่กรณีโฉนดที่ดินที่สร้างหลังปี 2497 ที่มีพระราชบัญญัติคุ้มครองและสงวนป่าและมีการประกาศเขตป่าสงวนฯ ก็สามารถถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิได้หากอยู่ในเขตป่าสงวนฯดังกล่าว อีกประเด็นหนึ่งคือ ราคาที่ดินที่ซื้อในราคา 10 ล้าน สำหรับที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 55 ตารางวา หรือ 555 ตารางวา เป็นเงินตารางวาละ 18,000 บาทโดยประมาณ ในขณะนั้นที่ดินแถวนั้นขายกันประมาณตารางวาละ 21,000 บาท แสดงว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย แต่ขณะนี้ราคาที่ดินควรจะเพิ่มเป็นตารางวาละ 60,000 บาท เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงผ่าน หากจะซื้ออีกครั้งหนึ่งก็เป็นเงิน 33.3 ล้านบาท ราคาที่ดินแถวนั้นในช่วงปี 2546-2559 เพิ่มขึ้นประมาณ 8.4% ต่อปี ทั้งนี้ จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย การสูญเสียโอกาสจากราคาที่ดิน 10 ล้านบาทเป็น 33 ล้านบาท ผู้ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะคนขายและคนซื้อที่เป็นผู้ตัดสินใจทำนิติกรรม แต่ไม่ทวงเงินจากคนขายและครอบครัวก็ควรรับผิดชอบ ไม่ควรให้เงินหายไปเฉยๆ

ที่มา : http://www.lokwannee.com/web2013/?p=261568

วันที่ 16 มี.ค. 60