ลักษณะพิเศษอสังหาฯ / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

ลักษณะทางเศรษฐกิจของอสังหาฯมีความสำคัญและนัยสำคัญต่อสิทธิในอสังหาฯนั้นๆ ซึ่งจำเป็นต้องเข้าใจให้ถ้วนถี่เพื่อประกอบการวางแผน การลงทุน หรือการพัฒนาอสังหาฯ เช่น อสังหาฯจะได้รับความนิยมตามทำเล และตามความคุ้นเคยของประชาชนในย่านนั้นๆ ดังนั้น ในการประกาศขายอสังหาฯ กลุ่มเป้าหมายย่อมเป็นคนในพื้นที่เป็นสำคัญ ราคาอสังหาฯชิ้นหนึ่งๆแตกต่างจากทรัพย์ทั่วไปที่มักมีราคาสูงกว่าสินค้าอื่น ที่ใช้เพื่อการยังชีพ ไม่ว่าจะเป็นอาหาร เครื่องนุ่งห่ม ยารักษาโรค หรือสินค้าอุปโภคบริโภคอื่นๆ แม้ทรัพย์สินที่เป็นสิ่งประดับตกแต่งที่มีขนาดเล็กจะมีราคาสูงก็ตาม แต่ราคาต่อชิ้นของอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นบ้าน สำนักงาน ศูนย์การค้าหนึ่งๆ ย่อมมีราคาที่สูงกว่า อสังหาฯนอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้วยังมีอายุยืนยาวด้วย อายุของอาคารหนึ่งๆในเชิงกายภาพคือประมาณ 100 ปี ส่วนอายุขัยทางเศรษฐกิจอาจจำกัดกว่านั้น โดยทั่วไปกำหนดไว้ประมาณ 50 ปี หากเกินกว่านี้น่าจะมีความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ จนทำให้มีเหตุผลสมควรที่จะรื้อถอนอสังหาฯนั้นๆเพื่อหาทางพัฒนาใหม่ที่คุ้ม ค่ากว่า ตัวแปรตาม ในที่นี้ขึ้นต่อปัจจัยอื่นๆ ราคาอสังหาฯไม่ได้อยู่ที่กายภาพของทรัพย์สินนั้นๆ เท่านั้น แต่อยู่ที่ทำเล เช่น อาคารพาณิชย์คูหาหนึ่งอยู่ต่างที่กันย่อมมีราคาแตกต่างกัน ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาฯจะดีหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์สินแต่อย่างใด โดยนัยนี้หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาฯในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไรก็จะ พิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาฯเป็นสำคัญนั่นเอง อสังหาฯมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว สถิติต่างๆชี้ให้เห็นว่า ในระยะยาว เช่น 30 ปี หรือ 50 ปีขึ้นไป ราคาอสังหาฯมีแต่จะเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นบางครั้งมีการแกว่งตัว (Fluctuation) ของราคาเช่นกัน ขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งอาจรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติและภัยธรรมชาติต่างๆ เช่น อุทกภัย วาตภัย ก็อาจทำให้ราคาหยุดนิ่งกะทันหัน แต่ก็เป็นการชะงักงันช่วงระยะเวลาสั้นๆเท่านั้น

ที่มา : http://www.lokwannee.com/web2013/?p=242684

วันที่ 20 ต.ค. 59