เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง

                ดร.สุเมธ ตันติเวชกุล พูดว่า “ดูจากกระแสสังคมแล้ว ความดีและความถูกต้องยังแยกแยะกันไม่ออก” (มติชน 4 พฤษภาคม 2559) อันนี้ผมไม่เห็นด้วย แต่ผมไม่ได้เขียนเรื่องการเมืองนะครับ เพียงอยากเขียนให้เห็นว่า การตัดสินใจของคนส่วนใหญ่ ถูกต้องเสมอ โดยยกตัวอย่างให้ชัด ๆ ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง เรามายืนยันความถูกต้องกันเถิด เสียงส่วนใหญ่คือสัจธรรม หรือสัจธรรมยืนอยู่ข้างคนส่วนใหญ่ การตัดสินใจของคนส่วนใหญ่ย่อมไม่ผิดพลาด ย่อมถูกต้องเสมอ ในกรณีของผู้เขียนซึ่งประกอบอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนั้น วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินสำคัญวิธีหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องหาข้อมูลให้เพียงพอ ซึ่งเมื่อหาพบแล้ว เราก็จะทราบได้ว่าในตลาดมีระดับราคาที่เรียกว่า “ช่วงชั้นราคาตลาด” (Zone of Market Prices) หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ “หั่งเส็ง” หรือ “หั่งเช้ง” ที่คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านในราคาตลาด (Market Prices) ราคานั้นก็จะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง (Market Value) ของทรัพย์สินที่เราประเมินซึ่งอาจแตกต่างไปบ้างตามลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน พฤติกรรมตลาด (Market Behavior หรือ Market Practices) ในท้องตลาด เป็นผู้กำหนดราคาตลาด ซึ่งสะท้อนจากความเป็นไปได้ทั้งทางกายภาพ ตลาด การเงิน และกฎหมาย เช่น ในท้องถิ่นหนึ่ง ๆ ที่ดินที่เป็นที่นากับที่ดินที่เป็นสวนยางพารา หรือที่ดินที่มีระบบชลประทานกับที่ดินที่ไม่มี หรือที่ดินที่ถือครองเป็นโฉนดกับที่เป็น สปก.4-01 ย่อมมีราคาที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนตามพฤติกรรมตลาด อย่างไรก็ตามในตลาดที่ไม่สมบูรณ์ (Imperfect Market) กลไกตลาดอาจถูกบิดเบือนไปได้ในบางขณะสั้น ๆ แต่ไมใช่ตลอดไป อาจกล่าวได้ว่าเมื่อมีตลาด ก็จะมีราคา เพราะตลาดเป็นแหล่งสังเคราะห์อุปสงค์และอุปทานให้ออกมาเป็นราคาตลาด ถ้าเราไม่ฟังเสียงตลาดหรือคนส่วนใหญ่ เราก็จะไม่สามารถทราบราคาที่แท้จริงได้ มีตัวอย่างว่า ครั้งหนึ่งก้อนหินจากดวงจันทร์ถูกขโมยหายไปจากองค์การนาซา ปรากฏว่าหินก้อนนี้มีราคา 1 ล้านเหรียญสหรัฐ ที่มีราคาเช่นนี้ก็เพราะมีพฤติกรรมตลาดที่แน่ชัดที่ผ่านการซื้อขายมาหลายต่อหลายครั้งในตลาด จนสามารถทราบได้นั่นเอง นักวิทยาศาสตร์ประเทศอื่นคงไม่สามารถไปดวงจันทร์ได้โดยง่าย แต่ก็อยากได้หินมาทดลองทางวิทยาศาสตร์ ดังนั้นจึงมีระบบตลาดของหินดวงจันทร์เกิดขึ้น นี่แสดงให้เห็นว่า พฤติกรรมตลาดเป็นตัวกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน

ที่มา: http://www.ddproperty.com/ข่าวอสังหาริมทรัพย์-บทความ/2016/6/127473/เสียงส่วนใหญ่คือความถู
วันที่ 8 มิ.ย 2559