ธุรกิจอาบอบนวดยังมีอนาคตอันสดใส

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาบอบนวดหลายแห่งในอดีต รวมทั้งศึกษาธุรกิจบันเทิงมาโดยตลอด ให้ข้อสังเกตว่าที่ว่ารายได้ที่ว่า 3-6 ล้านบาทต่อเดือนนั้นคงเป็นรายได้ก่อนเกิดโควิด เพราะหลังจากปิดโควิดมาเกือบ 2 ปี ก็ไม่มีรายได้มาโดยตลอด และถึงแม้มีรายได้จริง ก็คงได้กำไรสุทธิไม่ถึง 3-6 ล้านบาท แต่ที่ว่า “มีผู้พร้อมเช่าบริหาร 2 ล้านบาท/เดือน” นั้น หากถือเป็นรายได้สุทธิที่ 80% ของค่าเช่านี้ ก็เป็นเงิน 1.6 ล้านบาทต่อเดือน หรือมีกำไรปีละ 19.2 ล้านบาท หรือมีผลตอบแทนเบื้องต้นปีละ 4.08% ซึ่งก็นับว่าเป็นรายได้ที่สูงพอสมควร แต่ก็อาจมีความไม่แน่นอนของกระแสเงินสด หากพิจารณาเบื้องต้นจากราคา 470 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ 3 ไร่เศษบริเวณถนนปิ่นเกล้า-นครไชยศรี ก็ตกเป็นเงินตารางวาละ 391,667 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาตลาดที่ควรจะเป็นตารางวาละ 330,000 บาท แต่ก็คงต้องต่อรอง ทั้งนี้เพราะยังมีอาคาร 5 ชั้น 3 หลัง พร้อมอุปกรณ์ตกแต่งต่างๆ หากขายสิ่งเหล่านี้ออกไป เหลือเป็นเงิน 400 ล้านบาทโดยประมาณ 330,000 บาทตามราคาตลาด ดังนั้นถ้าซื้อที่ดินผืนนี้ และหากยังสามารถเปิดกิจการต่อไปได้อีก 5 ปี ก็จะได้ผลตอบแทนจากการเช่า (Return on Investment) ปีละประมาณ 4% และยังมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน (Return of Investment) อีกประมาณ 5-6% ต่อปีในทำเลนี้อีกต่างหาก จึงนับว่าคุ้มที่จะมีผู้ซื้อกิจการนี้
ที่มา : theleaderasia.com/?p=11324