มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ไปเยือนประเทศจอร์เจียเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2562 จึงทดลองประเมินค่ามหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral ว่ามูลค่ามาจากร้านค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ จากการเดินสังเกตการณ์โดยรอบในเบื้องต้นตามทางเดินสู่มหาวิหารแห่งนี้พบร้านค้าขายของที่ระลึกอยู่ทั่วไป นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร โรงแรมที่พัก และอื่นๆ จากการสอบถามมัคคุเทศก์พบว่า 1.ร้านค้าต่างๆมีค่าเช่าเดือนละประมาณ 2,000 ลารี หรือ 20,360 บาท (ลารีละ 10.18 บาท) 2.ร้านค้าเฉลี่ยมีขนาด 20 ตารางเมตร จึงตกเป็นเงินตารางเมตรละ 1,018 บาท 3.รอบมหาวิหารตามทางเดินโดยรอบมีระยะทางราว 300 เมตร มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 5,000 ตารางเมตรโดยประมาณ 4.ดังนั้น ค่าเช่าต่อปีจึงเป็นเงิน 61.08 ล้านบาท 5.หากมีค่าใช้จ่ายสุทธิต่อค่าเช่า 10% ซึ่งต่ำมาก เพราะมีผู้มาท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่ไม่มีค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายเยี่ยงศูนย์การค้า และมีค่าใช้จ่ายในการจัดการไม่มากนัก ค่าน้ำค่าไฟก็ออกโดยผู้เช่าต่างหาก 6.ดังนั้น รายได้สุทธิจึงเป็นเงิน 54.972 ล้านบาทต่อปี 7.ในขณะนี้อัตราผลตอบแทนตามพันธบัตรรัฐบาลจอร์เจียคือ 8.822% 8.หากใช้อัตราข้างต้นในการประเมินมูลค่ากิจการค้าปลีกโดยรอบก็จะเป็นเงินประมาณ 668.76 ล้านบาท 9.นอกจากกิจการค้าปลีกเหล่านี้ยังมีโรงแรม ร้านอาหาร และกิจกรรมอื่น ที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้เพราะมหาวิหารแห่งนี้ อาจประมาณการโดยคร่าวๆทั้งสิ้น 2,000 ล้านบาท 10.ถ้าไม่มีมหาวิหารแห่งนี้ รายได้จากร้านค้าต่างๆก็คงแทบไม่มี 11.ส่วนล้ำของมูลค่าที่ 1,500 ล้านบาทจึงมาจากมหาวิหารดังกล่าว
ที่มา : www.lokwannee.com/web2013/?p=382897