บ้านพัก ผบ.ทร. สิ้นเปลืองไหม คำนวณอย่างไร

ตามที่มีข่าว “ทร.แจงยิบ บ้านพักหรู 112 ล้านบาท ผบ.ทร.อยู่แค่ชื่อ ไม่ได้อยู่จริง ยันคุ้มค่าแน่ ใช้รับรองวีไอพี” ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ให้ความเห็นต่อกรณีนี้เพื่อสะท้อนถึงแนวทางการลงทุนของภาครัฐในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ มูลค่าของสิ่งก่อสร้างนี้ไม่ใช่ 112 ล้านบาท แต่เป็น 565 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะที่ดินที่อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาในทำเลแบบนี้ ถ้าเป็นราคาตลาดทั่วไปน่าจะเป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท หากมีพื้นที่ 1 ไร่ ก็คงเป็นเงินอีก 400 ล้านบาท ค่าดูแลอาคาร 112 ล้านบาท อาจเป็นเงินปีละ 5% หรือ 5.6 ล้านบาท ตลอดอายุการใช้งาน 30 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็จะเป็นเงินอีก 53 ล้านบาท หรือ =(112 * 5%) * (1 – 1 / (1 + 10%) ^30) / 10% หากพิจารณาตามนี้ถือว่าต้นทุนการพัฒนาโครงการนี้สูงมาก ข้อปลีกย่อยที่พึงพิจารณาก็คือคำชี้แจงที่ว่า “บ้านพักรับรอง ผบ.ทร. เดิมก่อสร้างมาเป็นเวลากว่า 30 ปี และเมื่อปี 2554 เกิดน้ำท่วมขัง ทำให้โครงสร้างของบ้านพักรับรองเกิดการชำรุดและเสียหาย เนื่องจากมีพื้นที่ต่างระดับกับแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะคอนกรีตเสริมเหล็กผุพังและไม่แข็งแรง ทำให้ในฤดูน้ำหลากมีน้ำท่วมขัง ทั้งนี้ กรมช่างโยธาทหารเรือได้เข้าไปตรวจสอบบ้านดังกล่าว พบว่ามีสภาพชำรุดและไม่คุ้มค่าต่อการซ่อมแซม” ดร.โสภณให้ข้อสังเกตว่า ถ้าอาคารที่สร้างเพียงราว 20 ปี (นับถึงตอนเกิดน้ำท่วม) แล้วทรุดเสียหาย แสดงว่าการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐานหรือไม่ เพราะน้ำท่วมคราวนั้นแทบไม่มีข่าวว่าบ้านเรือนประชาชนทั่วไปในบริเวณนั้นทรุดจนต้องรื้อทิ้งเลย ดร.โสภณ เสนอว่ารัฐบาลควรมีหน่วยงานกลางในการพิจารณาวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมากรมธนารักษ์รักษาทรัพย์สมบัติของแผ่นดิน แต่ในการก่อสร้างอาคารต่างๆว่าคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ใช้เงินภาษีประชาชนอย่างเหมาะสมหรือไม่ ควรมีหน่วยงานหนึ่งมาดูแลกำกับแทนที่จะให้แต่ละหน่วยงานพิจารณากันเอง
ที่มา : www.lokwannee.com/web2013/?p=378249