วิกฤติอสังหาฯ 3 รอบใน 30 ปีของสหรัฐอเมริกา

ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา ได้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์มาหลายรอบในหลายประเทศรวมทั้งประเทศไทย ขณะนี้สหรัฐอเมริกากำลังเข้าสู่ภาวะวิกฤติอสังหาริมทรัพย์รอบที่ 3 หรือไม่ แล้วไทยจะได้ผลลัพธ์อย่างไร เราต้องเร่งศึกษาเรียนรู้แล้ว มาทบทวนกันว่าวิกฤติ 2 ครั้งใหญ่ของสหรัฐอเมริกาเป็นอย่างไร มาเริ่มต้นที่วิกฤติสินเชื่อ Savings and Loan Crisis กันก่อน สำหรับปัญหาในสหรัฐอเมริกานั้น มีรากฐานมาจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกิจการด้านเงินออมและการให้สินเชื่อ โดยในภาวะเศรษฐกิจปกติ อุตสาหกรรมการออมและการให้สินเชื่อก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่เมื่อเกิดการ “บูม” ของเศรษฐกิจในช่วงปลายทศวรรษ 1970 ถึง ต้นทศวรรษ 1980 สถานการณ์ก็เปลี่ยนแปลงเพราะดอกเบี้ยเคลื่อนไหวมากในขณะที่สถาบันการเงินต่าง ๆ ใช้เงินกู้ยืมระยะสั้นมาให้สินเชื่อระยะยาว ส่วนในกรณีวิกฤติซับไพรม์ (Subprime Lending) หรือการให้สินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงโดยพิจารณาจากหลักประกันและฐานะของผู้กู้นั้นได้ก่อให้เกิดวิกฤติปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา และส่งผลต่อกิจกรรมอื่นๆ ทางเศรษฐกิจ และเกิดความวิบัติในวงการที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ช่วงปี 2546-2548 ที่มีการอำนวยสินเชื่อชนเพดาน 100% ของมูลค่าบ้าน และในช่วงเวลาเดียวกันนี้ก็มีการเคลื่อนย้ายทุนในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงมาก ความเลวร้ายเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2548-กลางปี 2550 ที่มีการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น ซึ่งแสดงถึงการปล่อยสินเชื่ออย่างประมาทและไร้วินัยอย่างที่สุด รวมถึงการประกันการจัดจำหน่ายเครื่องมือทางการเงินกันอย่างขาดการวิเคราะห์ที่ดีกันอย่างกว้างขวาง ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2561 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุดที่สำรวจพบว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกายังเพิ่มขึ้น 0.4% แต่บางภูมิภาคก็ลด บางภูมิภาคก็เพิ่ม ภูมิภาคที่เคยขึ้นสูงๆ ก็จะลดลงหรือคงที่ ภูมิภาคที่ราคาไม่ค่อยขึ้นมาก่อนหรือขึ้นน้อย ก็จะเพิ่มมากเป็นพิเศษ การที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 6.1% ตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 หรือเป็นเวลาประมาณ 82 เดือนต่อเนื่อง (เกือบ 7 ปี) นั้น ถือว่าเพิ่มขึ้นมากทีเดียว คือเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 50% ตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 การ “บูม” ของตลาดที่อยู่อาศัยจากปรากฏการณ์บ้านขึ้นราคาอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ชี้ว่า ได้เกิด “ฟองสบู่” ขึ้นมาเป็นครั้งที่ 3 แล้ว และจะนำไปสู่วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่ 3 ในเร็ววันนี้หรือไม่ เป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูเป็นพิเศษ และต้องศึกษาให้ชัดเจน ธรรมชาติของการ “บูม” นั้น ไม่อาจจะยั่งยืนต่อไปไม่สิ้นสุด และจะมีอันต้อง “พังพาบ” ลงเช่น 2 ครั้งที่ผ่านมา ก็มีโอกาสเป็นไปได้สูง ประเด็นสำคัญที่จะชี้ชัดก็คือ ในขณะที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น แต่อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่ากลับไม่เพิ่มตาม จนวันหนึ่งราคาที่เพิ่มขึ้น (ส่งเดช) ก็ไม่สะท้อนความเป็นจริง กลายเป็นราคาที่เกินจริงไป เมื่อนั้นวิกฤติเศรษฐกิจก็จะเกิดขึ้น และเมื่อเกิดความอลหม่านขึ้น ก็ยิ่งเร่งให้เกิดการพังทลายเร็วขึ้นไปอีก
ที่มา : www.baanrem.com/%E0%B8%A7%E0%B8%B4%E0%B8%81%E0%B8%A4%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%AF-3-%E0%B8%A3%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%83%E0%B8%99-30-%E0%B8%9B%E0%B8%B5%E0%B8%82/