กฎใหม่เช่าอพาร์ตเมนต์ค่าเช่าพุ่ง10%

ดร.โสภณ พรโชคชัย  ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 จะส่งผลอย่างไรต่อธุรกิจบ้านเช่าบ้าง ผมได้นำประกาศนี้มาสรุปได้ความดังนี้ 1. ข้อ ๑ ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา 2. ข้อ ๒ “ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” หมายความว่า การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน 3. “อาคาร” หมายความว่า ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสําหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม4. ข้อ ๓ สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร โดยมีจํานวนตัวอักษรไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว 5. (๒) ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการ (1) ฉ. ถึง ฌ. ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกําหนดวันชําระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ 6. (๓) ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทําหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอํานวยความสะดวกอื่นๆ (ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร 7. (๔) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทําความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด 8. (๕) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชําระค่าเช่าและมีเหตุจําเป็นอันสมควร 9. (๖) การบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้ 10. (ข้อ ๔) ห้าม… ผลกระทบอย่างหนึ่งคือค่าเช่า ถ้าผู้ประกอบการต้องดำเนินการมากมายก็อาจทำให้ต้นทุนการประกอบการเพิ่มขึ้น เช่น การเก็บค่าเช่าล่วงหน้าจาก 3 เดือนเหลือ 1 เดือน อาจทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 2% (โดยสมมุติดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน) ทำให้มีความเสี่ยงทางธุรกิจเพิ่มขึ้น จะส่งผลต่อการขึ้นค่าเช่าได้ในระดับหนึ่ง และในต่างประเทศเช่นญี่ปุ่น การเช่าบ้านจะผ่านนายหน้า ซึ่งผู้ให้เช่าต้องเสียค่านายหน้า 1 เดือนจากการเช่า 12 เดือน แสดงว่ารายได้ลดลงไป 8% ต่อปี ซึ่งส่วนหนึ่งคงต้องขึ้นค่าเช่ากับผู้เช่า ดังนั้น โดยรวมแล้วค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากผลการสำมะโนประชากรพบว่า ครัวเรือนเช่าทั่วราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นจาก 14% เป็น 18% และ 21% ตามลำดับ ในช่วงสำมะโนประชากรปี 2533, 2543 และ 2553 (คาดว่าในปี 2561 นี้อาจเพิ่มเป็น 25% ถ้าเป็นครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานครก็เพิ่มขึ้นจาก 39% เป็น 44% และ 47% ตามลำดับ ในช่วงปี 2533, 2543 และ 2553  (คาดว่าในปี 2561 นี้อาจเพิ่มเป็น 52% หรือเป็นครัวเรือนส่วนใหญ่แล้ว) ดังนั้น จึงอาจมีผลกระทบในวงกว้างในระยะสั้น ขณะนี้เศรษฐกิจไทยกำลังหดตัวลง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้มีรายได้ปานกลาง จึงอาจส่งผลกระทบในวงกว้างและซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจไทยได้

ที่มา : http://www.lokwannee.com/web2013/?p=303630

วันที่ 11 เม.ย. 61