จับตาฟองสบู่แตกอาคารชุดแตก 'โสภณ' เผยยังไม่ถึงจุดอันตราย แต่หากไม่คุมอาจเกิดขึ้น

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงผลการสำรวจเบื้องต้นเป็นดังนี้: 1. ในจำนวน 268 โครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จในระยะเวลา 6-36 เดือนนี้ มีอยู่รวมกัน 117,250 หน่วย ส่วนมากถึง 107,096 หน่วย หรือ 91% ขายไปแล้ว 2. ในจำนวนที่สร้างเสร็จ 117,250 หน่วยนี้ มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วย หรือ 61% ข้อนี้ก็ชี้ให้เห็นว่า มีการครอบครองแล้ว ได้นำมาใช้สอยเป็นอันมาก 3. ยิ่งเมื่อได้เจาะลึกลงไปอีกชั้นหนึ่งว่า แล้วหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่แล้วส่วนใหญ่เป็นใคร ก็พบว่า หน่วยที่มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วยนั้น 55,193 หน่วย หรือ 77% เป็นผู้ซื้อเข้ามาอยู่เอง 4. ในส่วนที่เหลือนั้น 23% หรือ 16,671 หน่วยอยู่อาศัยโดยผู้เช่า ผู้เช่ายังมีไม่มากคือราว 1/4 เพราะหากมีผู้เช่ามากเกินไป เช่น 1/3 ก็จะแสดงว่ามีการเก็งกำไรกันมาก ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) อยู่ที่ 4.5% ในส่วนของการเพิ่มขึ้นของราคาตลาด (Return of Investment หรือ Capital Gain) พบว่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 4.2% โดยสมมติว่าราคาห้องชุด 1,000,000 บาท ในปีถัดไปก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 1,042,000 บาท นั่นเอง ส่วนในกรณีค่าเช่าต่อตารางเมตรนั้นพบว่า ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็นตารางเมตรละ 416 บาท ทั้งนี้ค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุดคือบริเวณสุขุมวิทซอย 1-71 คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 758 บาท ซึ่งสูงกว่าหรือพอๆ กับค่าเช่าอาคารสำนักงานเสียอีก ส่วนที่ต่ำที่สุดก็คือแถวแจ้งวัฒนะ (ซึ่งต่อไปจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู) ค่าเช่าคิดเป็นเงินตารางเมตรละเพียง 265 บาทเท่านั้น หากประเมินภาพแบบเจาะลึกจะพบว่า ในด้านหนึ่งห้องชุดที่เสร็จในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีนั้น มีสัดส่วนห้องชุดในมือนักพัฒนาที่ดินถึง 15% แต่ก็คือว่าน้อยมาก นักพัฒนาที่ดินน่าจะสามารถผ่านพ้นวิกฤติได้หากมียอดขายเกิน 70% แต่นี่ขายได้แล้วถึง 85% และยิ่งอยู่นานถึง 13-24 เดือน ก็ยิ่งเหลือหน่วยขายในมือนักพัฒนาที่ดินเพียง 12% และหากเกิน 2 ปี ก็มีสัดส่วนเพียง 4% เท่านั้น ข้อนี้ชี้ว่าหน่วยขายที่เสร็จเหล่านี้ น่าจะโอนไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว พ้นภาระของผู้ประกอบการแล้ว

ที่มา : https://prachatai.com/journal/2017/11/74126

วันที่ 14 พ.ย. 60