สถานะการรวม

ต่อกรณีสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พ.ศ.2558 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจข้อมูลโครงการต่าง ๆ อย่างกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย และได้ข้อค้นพบเบื้องต้นดังนี้

            1. ขณะนี้มีโครงการที่อยู่อาศัย (ไม่รวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น) รอการขายอยู่ถึง 1,706 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่าเมื่อครึ่งปี 2557 ถึงราว 170 โครงการ แสดงถึงการขายที่เชื่องช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร และในจำนวน 1,706 โครงการที่ยังเหลือขายอยู่นี้ ปรากฏว่ามี 1,105 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ตั้งแต่ 20 หน่วยขึ้นไป แสดงให้เห็นถึงอุปทานคงค้างที่ยังมีอีกพอสมควร

            2. สำหรับการเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยทุกประเภท (แนวราบและอาคารชุด) ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2557 ที่ผ่านมา สรุปครบ 12 เดือนแล้วพบว่า ลดลงกว่าปี 2556 โดยปี 2557 เปิดตัวรวมกัน 114,094 หน่วย รวมมูลค่า 344,549 ล้านบาท ลดลงกว่าปี 2556 ในแง่จำนวนหน่วย 13% และในแง่มูลค่า 11%

            3. ในจำนวนหน่วยเปิดใหม่ 114,094 หน่วยนี้ ปรากฏว่าเป็นห้องชุดพักอาศัยถึง 65,298 หน่วย หรือ 57% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 24% และบ้านเดี่ยว 12%  บ้านแฝด 5% และอาคารพาณิชย์ 2% นอกนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์อื่น 0.1% เท่านั้น การที่อสังหาริมทรัพย์อื่นเปิดตัวน้อยก็เพราะเศรษฐกิจยังไม่กระเตื้องเท่าที่ควร การพัฒนาในเชิงพาณิชย์อื่นจึงยังมีน้อย มีแต่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยตามปกติ

            4. ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2557 เฉลี่ยหน่วยละ 3.04 ล้านบาท ซึ่งยังถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในหัวเมืองใหญ่ เช่น พัทยา ชะอำและภูเก็ตซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว หรือแม้แต่ขอนแก่น ซึ่งเป็นเมืองศูนย์ราชการ ที่อยู่อาศัยก็มีราคาเฉลี่ยประมาณ 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย

            5. ขณะนี้มีหน่วยขายรอคนซื้ออยู่ 167,382 หน่วย เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2557 อยู่ประมาณ 10,000 หน่วย หรือประมาณ 3.5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นมากพอสมควร  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยประมาณการว่าหากตัวเลขเพิ่มขึ้นถึง 5% ก็จะเข้าขั้นวิกฤติ  ภาวะในขณะนี้จึงยังไม่ถึงขนาดวิกฤติ แต่การขายอาจเชื่องช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ

            6. ต่อข้อกังวลนั้น บางท่านห่วงว่าสินค้าที่ยังเหลือขายนี้จะขายไม่ออกหรือไม่ ข้อนี้คงไม่ต้องห่วง ตลาดคงดูดซับอุปทานนี้ไป เป็นเพียงเพราะในห้วงที่สำรวจยังไม่ได้ทำการขายเท่านั้น ไม่ใช่สินค้าที่ขายไม่ออกแต่ประการใด  นอกจากนั้นบางท่านห่วงว่าห้องชุดพักอาศัยจะล้นตลาดหรือไม่ ผลการสำรวจพบว่าในจำนวน 167,382 หน่วยที่รอขายอยู่นี้ มีเพียง 38% ที่เป็นห้องชุด ทั้งที่ห้องชุดในแต่ละปีเปิดเกินกว่า 50%  ที่เหลือขายรองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 31%  บ้านเดี่ยว 24%  นอกนั้นเป็นอื่น ๆ

            7. จากสินค้าที่ยังเหลือขายอยู่ในขณะนี้ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายถึง 22 เดือนจึงจะหมด หากไม่มีอุปทานใหม่ ทั้งนี้ห้องชุดจะใช้เวลาสั้นที่สุดคือ 15 เดือน ส่วนทาวน์เฮาส์ใช้เวลา 37 เดือน และบ้านเดี่ยวใช้เวลานานถึง 59 เดือนจึงจะขายสินค้าที่คงค้างอยู่หมด  แสดงว่าการขายค่อนข้างช้าเป็นพิเศษ

            8. สำหรับโครงการที่หยุดการขายนั้นพบว่า ณ กลางปี 2557 มีจำนวน 113 โครงการ 27,485 หน่วย มูลค่า 73,126 ล้านบาท มาถึง ณ สิ้นปี 2557 มีจำนวน 122 โครงการ 34,519 หน่วย มูลค่า 81,704 ล้านบาท  จำนวนโครงการที่ล้มเลิกไปเพิ่ม 9 โครงการ (12%)  หน่วยขายเพิ่ม 7,034 หน่วย (26%)  มูลค่าเพิ่ม 8,578 ล้านบาท (12%)  สาเหตุที่โครงการล้มเลิกไปก็เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ (31%) และเป็นโครงการที่ไม่เหมาะสม ขายไม่ออก (20%) นอกนั้นเป็นเหตุผลอื่น

            9. คาดว่าในปี 2558 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวกว่าปี 2557 ซึ่งมีวิกฤติทางการเมือง  โดยน่าจะฟื้นตัวอยู่ที่ 10% แต่ก็คงยังไม่มากเท่าปี 2556 ที่ผ่านมา  อย่างไรก็ตามก็ยังไม่แน่ว่าจะมีการเติบโตได้เท่าที่คาดการณ์หรือไม่ เพราะเชื่อว่าการเมืองไทยอาจจะร้อนระอุขึ้นในเวลาไม่ช้าไม่นาน และการลงทุนของภาครัฐอาจสะดุดหยุดลงได้เช่นกัน

            10. สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการก็คือการทบทวนลดเป้าการลงทุนใหม่ การพยายามผ่องถ่ายขายทรัพย์ออกโดยเร็ว และทำการสำรวจวิจัยให้ดีก่อนการลงทุน สำหรับภาครัฐ ควรสร้างระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคภาคบังคับแก่บริษัทพัฒนาที่ดินทุกแห่งเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม การควบคุมอุปทานโดยการเพิ่มอัตราเงินดาวน์ เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น รวมทั้งการพยายามขายทรัพย์สินมือสองให้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทรัพยากรทางเศรษฐกิจ ผ่านกรมบังคับคดี สถาบันการเงินด้วยวิธีการประมูลทรัพย์ที่เปิดเผยและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค เป็นต้น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงขอเรียกร้องให้มีการคุ้มครองเงินดาวน์ผู้ซื้อเพื่อให้ตลาดมีความมั่นคง ผู้ซื้อมีความมั่นใจในการซื้อขายและทำให้เป็นคุณต่อทุกฝ่าย รวมทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคอีกด้วย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

 

วิเคราะห์ 78 ทำเลเลือกซื้อบ้าน

การแบ่งวิเคราะห์ทำเลตลาดที่อยู่อาศัย แบ่งออกเป็นจำนวน 14 ทำเล (ตั้งแต่ตัวอักษร A ถึง N) และแบ่งเป็นทำเลย่อยจากทำเลหลัก รวมจำนวนทั้งสิ้น 78 แห่ง ซึ่งการแบ่งทำเลพิจารณาจากศักยภาพของพื้นที่ทั้งการเดินทาง สภาพภูมิประเทศและลักษณะเศรษฐกิจของพื้นที่ที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นๆ เป็นสำคัญ

ทำเล A รังสิต-ปทุมธานี

ตำแหน่งที่ตั้ง : ทำเล A ตั้งอยู่บนพื้นที่ส่วนด้านเหนือของกรุงเทพที่เชื่อมต่อสู่จังหวัดปทุมธานีและจังหวัดใกล้เคียง โดยมีพื้นที่ตั้งแต่เหนืออนุสรณ์สถานแห่งชาติ ไปจรดพื้นที่เขตวังน้อย จังหวัดอยุธยา ด้านทิศตะวันตกตั้งแต่แนวเส้นแม่น้ำเจ้าพระยา ไปจรดถนนเลียบคลอง 16 ที่ติดต่อกับจังหวัดนครนายก

• A1- นวนคร-คลองรพีพัฒน์

ทำเลนี้ส่วนใหญ่พัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท รองรับกลุ่มคนทำงานในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมนวนครเป็นหลัก ภาพรวมตลาดยังไม่มีการแข่งขันกันมากนัก อีกทั้งพื้นที่โดนแบ่งโดยเส้นถนนพหลโยธินการเดินทางเชื่อมต่อจากพื้นที่ทางฝั่งถนนพหลโยธินฝั่งขาเข้าและขาออกยังทำได้ลำบาก

• A2- บางขัน-คลองหลวง

ตลาดที่อยู่อาศัยนี้รองรับกลุ่มที่ทำงานในพื้นที่และเดินทางในเส้นถนนบางขันธ์-คลองหลวง และถนนพหลโยธินในการเดินทางเป็นหลัก การคมนาคมในพื้นที่มีความคล่องตัวอีกทั้งมีตลาดสินค้าเกษตรหรือตลาดไท และมหาวิทยาลัยในพื้นที่โดยการพัฒนาหากเป็นทางฝั่งถนนบางขันธ์-คลองหลวง นิยมพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ราคา 4-5 ล้านบาทเป็นหลัก ในส่วนพื้นที่ทางฝั่งถนนเชียงราก(บริเวณมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์) และถนนพหลโยธินฝั่งขาออก(ก่อนถึงมหาวิทยาลัยกรุงเทพ) นิยมพัฒนาโครงการอาคารชุดรองรับกลุ่มนักศึกษาและนักลงทุนปล่อยเช่าในพื้นที่เป็นหลัก

• A3- บางพูน

พื้นที่ทำเลบางพูน มีการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยที่หลากหลายทั้งแนวราบและแนวสูง ในส่วนแนวราบนั้นส่วนใหญ่ตั้งอยู่ตามเส้นถนนติวานนท์-ปทุมธานี และรังสิต-ปทุมธานี และหากเป็นโครงการแนวสูงหรืออาคารชุด ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ตามแนวเส้นถนนพหลโยธิน ซึ่งนับว่าเป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุดทำเลหนึ่ง อาทิ คอนโดยูแคมปัส พลัมคอนโด พหลโยธิน 89 เนื่องจากมีแรงงานในพื้นที่รองรับ อีกทั้งยังสามารถรองรับกลุ่มนักศึกษาในพื้นที่ได้ อาทิ มหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ ในพื้นที่มีตลาดสี่มุมเมือง และห้างสรรพสินค้าโดยรอบรองรับกลุ่มพักอาศัยและทำงานในพื้นที่ โดยทำเลนี้อยู่ในแผนพัฒนารถไฟชานเมือง (สายสีแดง) ช่วงบางซื่อ – รังสิต

• A4- รังสิต คลอง 1-7 ฝั่งตะวันตก

มีการสัญจรในพื้นที่โดยใช้เส้นถนนรังสิต-นครนายก เป็นเส้นถนนหลักในการสัญจร พื้นที่ทำเลนี้มีโรงเรียนนานาชาติ  ห้างสรรพสินค้าฟิวเจอร์ปาร์ค รังสิต อีกทั้งการเชื่อมต่อไปสู่ทั้งตัวเมืองกรุงเทพ และจังหวัดนครนายกได้ง่าย ทำให้ทำเลนี้เป็นแหล่งนิยมสำหรับการพักอาศัย รูปแบบตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ โดยบ้านเดี่ยวมีหลายระดับราคาหากพัฒนาตามเกาะกลุ่มตามเส้นถนนเลียบคลองสอง ส่วนใหญ่พัฒนา 2-3 ล้านบาท หากพัฒนาตามแนวถนนรังสิต-นครนายก สามารถปรับราคาได้เพิ่มเป็น 3 ล้านบาทขึ้นไป ในส่วนทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่พัฒนาเพื่อรองรับกลุ่มคนที่ต้องการบ้านเดี่ยวแต่มีกำลังซื้อไม่ถึง ดังนั้นจึงการพัฒนาโครงการกระจายอยู่ในพื้นที่ควบคู่กับโครงการบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่มีระดับราคา 1.5-2.0 ล้านบาท

• A5- รังสิต คลอง 7 ฝั่งตะวันออก – คลอง 16

พื้นที่เชื่อมต่อติดกับจังหวัดนครนายก โดยทำเลนี้มีการใช้เส้นถนนรังสิต-นครนายกในการสัญจรเป็นหลัก มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเบาบาง เนื่องจากยังขาดสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รองรับ อีกทั้งการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการที่พัฒนารายเดิมในพื้นที่ อาทิ กรีนการ์เด้นท์ สัมมากร นิยมพัฒนาตามแนวเส้นถนนสายรองรังสิต-นครนายกฝั่งขาเข้ากรุงเทพ พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ โดยบ้านเดี่ยวมีระดับราคาแปรผันตามขนาดที่ดินบ้าน (ส่วนใหญ่สร้างบ้านมีที่ดินขนาดใหญ่) ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีระดับราคาประมาณ 1 ล้านบาท

• A6- ลำลูกกา

ทำเลนี้มีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวกระจุกตัวอย่างหนาแน่น เนื่องจากมีการเดินทาง
เชื่อมต่อได้หลายเส้นทางทั้งถนนพหลโยธิน ถนนสุขาภิบาล และถนนวิภาวดีรังสิต อีกทั้งถนนทางหลวงพิเศษหมายเลข 9 (กาญจนาภิเษก) ซึ่งเชื่อมต่อสู่อยุธยาถึงพื้นที่ด้านตะวันออกของกรุงเทพได้

ปัจจุบันมีการเปิดตัวโครงการอย่างคึกคักทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่ และผู้ประกอบการรายใหญ่ (มหาชน) ทั้งนี้บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีระดับราคา 2.5-3.5 ล้านบาท หากเป็นโครงการขนาดใหญ่จะมีบ้านแฝดเป็นสัดส่วนผสมในหน่วยขาย ระดับราคาประมาณ 2.0-2.5 ล้าน

• A7- พหลโยธิน-วังน้อย (ถ.โรจนะ)

พื้นที่เชี่อมต่อปทุมธานี-อยุธยา ส่วนใหญ่มีการเปิดตัวโครงการบริเวณเส้นถนนโรจนะ แต่ทั้งนี้โครงการส่วนใหญ่พัฒนาไม่ค่อยกระจุกตัวกัน เนื่องจากในพื้นที่ยังไม่มีการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับมากนัก ส่วนใหญ่มีการกระจุกตัวกันบริเวณรอบพื้นที่อุตสาหกรรมโรจนะมากกว่า รูปแบบโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ ส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายในพื้นที่ โดยมีโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ (มหาชน)คือ โครงการวรารักษ์ เดอะพาราซเซตโต้ นอกจากนี้ยังมีโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่ คือ อโยธยา เพลส ติดถนนสายเอเชีย รองรับกลุ่มผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์ในพื้นที่