วิเคราะห์แนวโน้มราคาที่ดินในปีระกา

แนวโน้มเศรษฐกิจการเมืองที่มีทิศ ทางที่ดีขึ้นปี 2560 และราคาสินค้าเกษตรบางตัวที่ปรับตัวดีขึ้น แม้จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีโอกาสในการฟื้นตัวดีขึ้น แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภายนอกที่อาจจะส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ในประเทศ เช่น ปัญหาเศรษฐกิจโลก วิกฤตฟองสบูอสังหาฯ ในประเทศจีน วิกฤตดอยซ์แบงก์ ปัญหาทางการเมืองในสหรัฐอเมริกา ซึ่งต้องติดตามกันอยู่ สำหรับด้านราคาที่ดินในประเทศไทย นักลงทุนซื้อที่ดิน ผู้ประกอบการซื้อที่ดินตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจกต์รถไฟฟ้าสายใหม่ใน เมืองที่จะเริ่มก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม สายสีชมพู สายสีเหลือง ฯลฯ ที่มีการซื้อที่ดินกันคึกคัก แต่อย่าลืมทบทวนดูดีๆ อย่าทําให้เจ๊งเป็นแบบสายสีม่วงนะครับ ทําเลสำคัญจะขยับออกในเขตชั้นใน inner area ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ที่ราคาที่ดินสูงถึงตารางวาละ 2 ล้านบาทแล้ว พัฒนาคอนโดฯ ราคาสูงถึงตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 300,000-400,000 บาท กําลังซื้อส่วนใหญ่ซื้อไม่ไหว จําเป็นต้องขยับออกไปยังทำเลในเขตรอยต่อเมือง (Intermediate Area) เช่น ย่านรัชดา ลาดพร้าว พหลโยธิน บางซื่อ บางกะปิ บางนา จรัญสนิทวงศ์ รัชดา-ท่าพระ เป็นต้น ที่เดินทางเข้าเมืองไม่ไกลมาก ส่วนทําเลที่เขตชั้นนอกคงเริ่มเห็นความจริงจากสายสีม่วงที่ค่ารถแพง ทำให้การพัฒนาอาจไม่มากดังคิด แต่ราคาที่ดินก็คงเพิ่มได้ระดับหนึ่ง เพราะฐานราคาที่ดินที่ตํ่า เช่น แถวสถานีคูคต ก่อนมีรถไฟฟ้าตารางวาละ 50,000 บาท ปัจจุบันขยับเป็น 100,000 บาทต่อ ตร.วาแล้ว แต่จะไปถึงไหนต้องระวังอาจไม่ไปดังคิด นอกจากรถไฟฟ้าแล้ว เมกะโปรเจกต์อื่นๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ และราคาที่ดิน เช่น แผนการขยายบินสวรรณภูมิเฟส 2 การขยายสนามบินต่างๆ ในหัวเมืองท่องเที่ยว พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ การพัฒนาของเมืองชายแดนสําคัญ เช่น แม่สอด สระแก้ว เชียงของ หนองคาย สะเดา ด่านนอก ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยสําคัญต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในหัวเมืองดังกล่าว นอกจากนี้ บาง เมืองในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โรงแรมอาจจะไม่พอรองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากการขยายตัวของสนามบิน การขยายตัวของการท่องเที่ยว เช่น พัทยา ทําเลโซนนาจอมเทียน สัตหีบ ที่มีโครงการใหญ่ๆ เกิดขึ้น เช่น สนามบินอู่ตะเภา (พัฒนาเป็นสนามบินพาณิชย์) รถไฟความเร็วสูง สถานีพัทยา ย่านนาจอมเทียน ราคาที่ดินโซนดังกล่าว ฝั่งติดทะเลจากตารางวาละ 50,000-60,000 บาท ปรับเป็นเกือบๆ แสนต่อตารางวา และน่าจะเพิ่มได้อีกมาก ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามโซนพัฒนาบ้านจัดสรรปรับจากตารางวาละ 10,000 บาท เพิ่มเป็น 20,000-30,000 บาทแล้ว โครงการรถไฟความเร็วสูงสายพัทยา หัวหิน โคราช (เขาใหญ่) พิษณุโลก เชียงใหม่ หากเกิดขึ้นได้จริง ย่อมส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ในทําเลดังกล่าวมาก เนื่องจากการเดินทางที่รวดเร็ว คนอาจไปซื้อบ้าน พัทยา เขาใหญ่ ซึ่งแต่เดิมเป็นบ้านพักตากอากาศ อาจเปลี่ยนเป็นบ้านอยู่อาศัยได้เลย เนื่องจากเดินทางมาทํางานกรุงเทพฯ ได้แค่ชั่วโมงเดียว (ถึงบางซื่อ) อันจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ คึกคักอย่างถวนหน้า ซัปพลายในตลาดถูกแช่แข็งไว้ด้วยกฎหมายผังเมือง เช่น เขาใหญ่ แต่ดีมานด์อาจเพิ่มเป็นเท่าตัว จึงน่าสนใจมาก

ที่มา : http://www.manager.co.th/iBizChannel/ViewNews.aspx?NewsID=9600000002012

วันที่ 7 ม.ค. 60