มูลค่าอยู่ที่ความพอดี! / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

ถ้าเราจะขายบ้านหลังหนึ่ง เราก็ควรจะตกแต่งให้อยู่ในสภาพ “พร้อมใช้” เพื่อให้ได้มูลค่าตามสมควร ถ้าขายตามสภาพก็อาจกลายเป็นปัญหา ทำให้ราคาที่ควรได้นั้นลดลงได้ กฎสำคัญอันหนึ่งที่ทำให้มีมูลค่าคือ กฎแห่งการเกื้อหนุน องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไรวัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่งมา “ปรุงแต่ง” ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟต์ ระบบปรับอากาศ ทำ “หน้ากาก” ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น เงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น  ในทางตรงกันข้าม มีกฎแห่งความพอดี กล่าวคือ อะไรที่ขาดไปก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 400,000 บาท แต่ตกแต่งจน “เกินเหตุ” ใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก ตกแต่งไปถึง 300,000 บาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 700,000 บาท เพราะการตกแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง ถ้าเราดูแลทรัพย์ของเราให้ดีก็จะทำให้ทรัพย์ดูอ่อนเยาว์ลง เช่น อาคารที่มีอายุ 50 ปี แต่โครงสร้างยังแข็งแรง เมื่อได้รับการเปลี่ยนงานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร ก็จะทำให้มีอายุเหลือราว 20 ปี เป็นต้น ในขณะเดียวกันอาคารที่ไม่ได้รับการดูแลอายุ 20 ปี ระบบประกอบอาคารและงานสถาปัตยกรรมต่างๆโดนปลวกกินไปหมดแล้ว ก็อาจแลดูมีอายุมากเป็นพิเศษ เป็นต้น อายุจริงเราเรียกว่า Actual Age ส่วนอายุตามสภาพเรียกว่า Effective Age ดังนั้น การที่เราจะตีค่าหรือประเมินค่าทรัพย์สินใด เราจึงต้องพิจารณาให้ดีว่าทรัพย์สินนั้นมีความสอดคล้องกับปัจจัยหรือ “กฎ” ข้างต้นอะไรบ้าง เพื่อให้มูลค่าที่ประเมินได้ไม่เกิดความผิดพลาด สร้างความเสียหายแก่เราในฐานะนักลงทุน คนซื้อบ้าน ผู้ร่วมทุน หรือแม้กระทั่งผู้รับมรดก เป็นต้น

ที่มา : http://www.lokwannee.com/web2013/?p=249803

วันที่ 15 ธ.ค. 59