How To: คำนวณเงินเพื่อลงทุนซื้ออสังหาฯ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะ ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอให้ความเห็นว่า กรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ที่ดินที่ซื้อมาทำโครงการควรมีราคาเท่าใด โดยประมาณการได้ตามนี้: กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการมีขนาด 15,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการก็เป็นเงิน 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ ค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ซึ่งรวมเรียกว่า Soft Costs มีสัดส่วนเป็น 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร หรือ Hard Costs (คือต้นทุนที่แข็งๆ หรือ Hard อันได้แก่ที่ดินและอาคาร) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขายก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือก็คือพื้นที่โถงโล่ง ที่จอดรถและสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่างๆ นั่นเอง ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ดังนั้น ค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 700 ล้านบาท ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (700 – 900 ล้านบาท) สมมติให้การก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีขนาด 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน (โดยมากเป็นไปตามผังเมืองที่อนุญาตในแต่ละพื้นที่) ก็แสดงว่า ที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตารางวา ดังนั้น ราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้จึงเป็นเงิน 223,964 บาท ดังนั้น หากราคาที่ดินแถวนั้นต่ำเกินกว่านี้ก็แสดงว่า ราคาห้องชุดที่เรียกขายตารางเมตรละถึง 100,000 บาทเป็นราคาที่สูงเกินไปนั่นเอง เราไม่ควรซื้อ ขืนเราซื้อไปก็เป็นราคาที่บริษัทพัฒนาที่ดิน “ฟัน” กำไรไว้สูงมาก โอกาสที่เราขายเพื่อทำกำไรต่อในวันหน้าก็คง “หืดขึ้นคอ” นั่นเอง
ที่มา : bconnectmag.com/how-to-%E0%B8%84%E0%B8%B3%E0%B8%99%E0%B8%A7%E0%B8%93%E0%B9%80%E0%B8%87%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%9E%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%A5%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99%E0%B8%8B%E0%B8%B7/