ทำไม‘คอมมูนิตี้มอลล์’ไม่สำเร็จ?

คอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก เช่น ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร หรือส่วนมากจะเล็กกว่านั้น เพื่อให้บริการเฉพาะในท้องที่เป็นสำคัญ คอมมูนิตี้มอลล์อาจถือเป็นศูนย์การค้าชุมชนที่ให้บริการสินค้าและบริการทั่วไป มีความหลากหลาย เน้นการสร้างบรรยากาศและไลฟ์สไตล์ มักมีขนาดไม่ใหญ่มาก เพราะเน้นรองรับความต้องการ (demand) ของประชากรในชุมชนรอบข้าง โดยมีรัศมีการให้บริการตั้งแต่ 3 กิโลเมตรขึ้นไป ขึ้นอยู่กับย่านและความหนาแน่นของประชากร ย่างไรก็ตาม ศูนย์การค้าเหล่านี้บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ จากการนำเสนอของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เมื่อเร็วๆนี้ พบว่าคอมมูนิตี้มอลล์ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีราว 170 แห่ง ซึ่งโครงการที่สำรวจว่า “เจ๊ง” มีอยู่ 18 โครงการ ดังนั้น อัตราส่วน “เจ๊ง” ขั้นต้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 11% ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีผู้เข้าใช้สอยพื้นที่ขายไม่ถึง 60% ถ้าหากขยับเป็นมาตรฐานตัวเลขที่ 70% ก็คงมีคอมมูนิตี้มอลล์ที่ไม่ประสบความสำเร็จราว 20% ยิ่งถ้าหากประมาณว่าศูนย์การค้าที่มีการเช่าพื้นที่ต่ำกว่า 80% ถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ก็อาจกล่าวได้ว่าคอมมูนิตี้มอลล์ที่น่าจะมีปัญหาน่าจะมีราว 1 ใน 3 ของทั้งหมด ซึ่งนับว่าไม่น้อย ยิ่งกว่านั้นจากผลการสำรวจของทั้ง Colliers และ CBRE ก็แสดงตัวเลขว่า พื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์ทั้งหมดมีราว 16% หรือ 1.3 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ค้าปลีกทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ราว 8 ล้านตารางเมตร เมื่อ 2 ปีที่แล้ว ขายในราคา 2,043 ล้านบาท แต่ปัจจุบันรื้อทิ้งไปแล้ว คาดว่าจะสร้างอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 3-1-62.3 ไร่ หรือ 1,362.3 ตารางวา ในวันนี้ราคาที่ดินคงจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ก็คงได้เป็นเงิน 2,043 ล้านบาทแล้ว แต่เมื่อ 2 ปีก่อนคงไม่ได้ราคานี้ เพราะเมื่อ 2 ปีก่อนราคาที่ดินในบริเวณนี้ตกเป็นเงินตารางวาละเพียง 0.9 ล้านบาทเท่านั้น ขนาดคอมมูนิตี้มอลล์ที่อยู่ติดถนนใหญ่ยังต้องรื้อทิ้ง แสดงว่าการทำธุรกิจประเภทนี้อาจไม่ง่ายนักที่จะประสบความสำเร็จหรือไม่ได้มีการวางแผนให้ดีเท่าที่ควร จากประสบการณ์การประเมินค่าทรัพย์สินของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั้งหลายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งคอมมูนิตี้มอลล์และศูนย์การค้าในจังหวัดภูมิภาคและต่างประเทศ ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่ากรณีคอมมูนิตี้มอลล์การรื้อทิ้งเพื่อสร้างสินค้าอื่นอาจเป็นทางออกที่ดีกว่า โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมืองหรือในแหล่งชุมชนต่างๆ การฝืนทำไปโดยขาดทิศทางที่ดีอาจทำให้ขาดทุนต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม บางแห่งยังสามารถปรับปรุงให้ดีขึ้นได้หากมีการบริหารที่ดี
ที่มา : www.lokwannee.com/web2013/?p=310327