ตีราคาที่ดิน‘หอชมเมือง’ / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

ตอนนี้กำลังโจษจันกันว่าราคาที่ดินสร้าง “หอชมเมือง” ที่ให้เช่านั้น แท้จริงแล้วควรมีมูลค่าเท่าไรแน่ ในฐานะที่สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินในมหาวิทยาลัยชั้นนำและทำกิจการการ ประเมินค่าทรัพย์สินมาอย่างต่อเนื่องทั้งในและต่างประเทศ ตลอดจนเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศในด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน จึงขออนุญาตร่วมแสดงความเห็น ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ตั้งอยู่ติดแม่น้ำ ปรกติถ้าที่ดินที่ไม่ได้ติดถนนจะมีราคาถูกมาก แต่ที่ดินแปลงนี้ติดแม่น้ำจึงมีราคาสูงขึ้น ในบริเวณนี้ราคาตลาดของที่ดินตารางวาละ 600,000 บาทหากติดถนนและแม่น้ำเจ้าพระยา หากเป็นฝั่งพระนครที่ดินติดทั้งถนนเจริญกรุงและแม่น้ำเจ้าพระยาราคาประมาณ 1,000,000 บาทต่อตารางวา หลักการง่ายๆในการประเมินราคาที่ดินแปลงนี้คือ นำที่ดินทั้งผืนมาแบ่งเป็น 4 ส่วนเท่าๆกัน ราคาที่ออกมาจะมีสัดส่วนเป็น 4-3-2-1 ถือเป็นหลักการประมาณการแบบคร่าวๆหรือ Rule of Thumb ซึ่งในสมัยโบราณใช้ในหลายกรณี เช่น หากเรือใบออกจากท่าเรือไปโดยที่เสากระโดงเรือวัดได้สูงพอๆกับหัวแม่มือ แสดงว่าออกไปไกลราว 4 ไมล์ทะเลแล้ว เป็นต้น กรณีประมาณการนี้ค่อนข้างถูกต้องแต่ไม่เป๊ะๆนั่นเอง กรณีที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนเจริญนคร หากติดทั้งถนนและแม่น้ำเจ้าพระยาน่าจะมีราคาตลาดที่ 600,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินราคานี้มาจากค่าเฉลี่ยของ 4, 3, 2 และ 1 คือ 2.5 นั่นเอง ดังนั้น ถ้าเป็นที่ดินแปลงด้านหน้าสุดก็จะมีราคาสูงถึง 960,000 บาทต่อตารางวา ส่วนแปลงล่างสุดคือ 1 จะมีราคา 240,000 บาท และแปลงที่ 2 จากด้านล่างจะมีราคา 2 เท่าของ แปลงท้ายสุดคือ 480,000 บาท ดังนั้น ที่ดิน 2 แปลงหลังจึงควรมีราคาที่ 360,000 บาทต่อตารางวา แต่เดิมดร.โสภณ ประเมินไว้เบื้องต้นที่ราคาประมาณ 300,000 บาท ในการนี้ไม่ควรใช้ราคาประเมินของทางราชการ เพราะไม่สะท้อนมูลค่าตลาด ปรกติการซื้อขายหรือร่วมทุนกันไม่มีใครใช้ราคาราชการในการอ้างอิงแต่อย่างใด กรมธนารักษ์น่าจะประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดมาใช้เพื่อการนี้โดยเฉพาะ และหากประเมินตามราคาตลาด ทางราชการก็ควรจะได้เงินจำนวน 211.45 ล้านบาท

ที่มา : http://www.lokwannee.com/web2013/?p=273735

วันที่ 6 ก.ค. 60