การให้เช่าที่ดิน 99 ปี : ข้อมูลใหม่และทางออก

ตามที่รัฐบาลมีดำริ “จะให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี”  ดร.โสภณ ในฐานะประชาชนคนหนึ่ง ขอนำเสนอข้อมูลเพื่อให้ท่านโปรดพิจารณาดังนี้1.ในหลักการและเหตุผลนั้น การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ไม่ได้ช่วยเศรษฐกิจ ดร.โสภณ เคยทำหนังสือถึงนายกฯ ทักษิณ ชินวัตรในเรื่องนี้ เมื่อ 9 ม.ค. 2545 (ซึ่งเคยมีนโยบายเดียวกัน) โดยชี้ให้เห็นว่า “ที่ อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว” อีกทั้งที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการ เช่า เป็น 99 ปี รวมถึงในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด 2.ในข้อเท็จจริงก็ไม่ได้ผล เพราะในยามวิกฤติปี 2542-2545 รัฐบาลขณะนั้นก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม. และปริมณฑล เพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ 3.ในแง่กฎหมาย การให้เช่า 99 ปีเป็นการขัดเจตนารมณ์ของกฎหมายอย่างชัดแจ้ง เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี. . .เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้” และตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ที่ “มาตรา 3. . . ไม่เกินห้าสิบปี มาตรา 4  . . . เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้. . .” ดังนั้นจึงไม่ใช่ทำสัญญาล่วงหน้าตั้งแต่แรก 4.ในเชิงเปรียบเทียบ อาทิ สิงคโปร์ ให้เช่าได้ 99 ปี สำหรับนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่น “เฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (URA) กำหนดไว้เท่านั้น” ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 30 ปี (แต่ไทยให้ซื้อได้เลย) มาเลเซีย แม้กฎหมายให้เช่าได้ 99 ปี แต่แทบไม่พบเห็นการเช่าจริง แต่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป “พื้นที่เกษตรและชายแดน ห้ามต่างชาติเช่าไม่ว่ากี่ปีก็ตาม” ส่วนประเทศ กัมพูชา-ลาว เดิมเคยให้เช่า 99 ปี “แต่ปัจจุบันกำหนดไว้ 50 ปี” เท่านั้น เวียดนาม เช่าได้ 50-70 ปี “แต่ไม่ใช่ทุกที่” ส่วนมากในนิคมฯ ซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว 5. ในแง่การเงิน การให้เช่า 30 ปีก็คุ้มค่าต่อการลงทุนแล้ว ตัวอย่างเช่น 5.1 ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปีๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟฯ ยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท 5.2 โครงการขนาดใหญ่ อาทิ ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลล์เวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น 5.3 โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน-ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด 5.4 โรงแรมดุสิตธานี ก็เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินฯ มาตั้งแต่ปี 2513 จนเมื่อเร็วๆ นี้เพิ่งทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก  และ 5.5 ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไป ก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว 6.ในแง่การเสียรู้ต่างชาติ หากดูในหลายๆ ชาติ อาทิ ประเทศแถบตะวันตก ที่แม้จะให้เช่าที่ดิน 99 ปี และยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ “แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปีละ 1-3% ของราคาประเมิน” ซึ่งพอๆ กับราคาตลาด และในอีก 20 ปีข้างหน้า “หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล”  แต่ในประเทศไทย ระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ หรือใน สิงคโปร์ ฮ่องกง แคนาดา ออสเตรเลีย ยังกำหนดให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ “ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย” (ยกเว้นคนท้องถิ่น) แต่ไทยยังไม่มีข้อกำหนดนี้ 7.ในแง่ร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ครอบคลุม 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง) เป็นการกำหนดคลุมทั้งจังหวัด ไม่ใช่เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ควบคุมเฉพาะพื้นที่ ไม่ได้จัด Zoning หรือจัดให้มีการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมตามตะเข็บชายแดน ทำให้การพัฒนากระจายตัวขาดการควบคุม เป็นการพัฒนาที่ยิ่งทำให้เขตเมืองกรุงเทพฯ ขยายไปคลุมภาคตะวันออกทั้งแถบ ทำให้เมืองขยายอย่างสะเปะสะปะไร้ขอบเขต สำหรับ “ข้อเสนอแนะ” ดร.โสภณ ขอเสนอดังนี้ : 1.จัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ เพราะจะควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย 2. สร้างบรรยากาศทางการเมืองที่ดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น 3.สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด 4. เน้นการพัฒนาตามชายแดน โดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรมหรือที่ราชพัสดุ เป็นต้น อนึ่ง..โดยที่คำว่าการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีสภาพคล้ายกับการที่ประเทศตะวันตกบังคับจีนให้เช่าเกาะฮ่องกง 99 ปี หรือเขตเช่าของตะวันตกในแผ่นดินจีนในอดีต ดังนั้นหากรัฐบาลจะออกกฎหมายแบบนี้ “ซึ่งกระทบต่อความมั่นคงของชาติ” ดร.โสภณ ขอเสนอให้รัฐบาลจัดทำประชามติ ถามความเห็นของประชาชนเจ้าของประเทศเสียก่อน

ที่มา : http://m.naewna.com/view/highlight/267067

วันที่ 25 เม.ย. 60