ตะลึง!!!!ราคาประเมินที่ดินที่แพงที่สุดเท่าไหร่กันแน่

ตามที่มีข่าวว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดมีราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจราคาที่ดินต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ขอเสนอข้อมูลที่ต่อเนื่องตลอด 20 ปี เพื่อความกระจ่างดังนี้:
          ราคาที่ดินที่มีขายสูงถึง 1.9 ล้านบาทนั้น ตามสถิติการซื้อขายล่าสุดมีซื้อถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์แห่งหนึ่ง เพื่อนำไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย อย่างไรก็ตามราคาที่มีการประกาศขายมีสูงถึง 2.0 ล้านบาทหรือมากกว่านี้ต่อตารางวาด้วยซ้ำไป  อย่างไรก็ตามราคาสูงสุดที่ควรจะเป็นตามมูลค่าตลาดหรือศักยภาพที่นำไปใช้ ประกอบการในเชิงพาณิชย์นั้น ควรเป็นราคาประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา ณ บริเวณรอบๆ รถไฟฟ้า สยาม สแควร์ เพลินจิต และชิดลม ส่วนบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้านานา อโศก ยังลดหลั่นลงมา ไม่ถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา
          ฐานในการคำนวณมูลค่าที่ควรจะเป็นพิจารณาจากการประกอบการเป็นศูนย์ การค้าที่สามารถเช่าได้ในราคาประมาณ 3,500 - 5,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นการพัฒนาที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่ประมาณ 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หากซื้อที่ดินในราคานี้ไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย ก็น่าจะต้องขายในราคามากกว่า 220,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตามในปัจจุบันในเขตกรุงเทพมหานครมีอาคารชุดพัก อาศัยที่ขาย ณ ประเมินราคาอาคารเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรในบางทำเลที่มีข้อได้เปรียบโดนเด่นพิเศษ